Com a publicação da lei Federal nº 14.973/2024, o governo integrou mudanças profundas na legislação tributária e previdenciária, passando a reonerar gradualmente a folha de pagamento até 2028, e permitindo a atualização do valor de imóveis para o mercado e criando um novo regime de regularização de ativos não declarados.

Naquilo que se refere ao setor imobiliário, destacamos o “Capítulo II” da Lei Federal nº 14.973/2024, pois trata da possibilidade de atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado por pessoas físicas e jurídicas, com a consequente tributação sobre o ganho gerado com essa reavaliação patrimonial. Essa medida visa regularizar e trazer maior transparência sobre a valorização de imóveis, além de oferecer uma forma menos onerosa de atualização de seus valores para fins fiscais.

Vejamos os detalhes a seguir:

A) Lei Federal nº 14.973/2024

I – Atualização de Imóveis por Pessoas Físicas

A legislação permite que a pessoa física residente no Brasil atualize o valor de seus imóveis, já declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA), para o valor de mercado. A diferença entre o novo valor e o custo de aquisição original será tributada à alíquota definitiva de 4% sobre o ganho patrimonial.

Essa opção deve ser formalizada em conformidade com os prazos estabelecidos pela Receita Federal, com o pagamento do imposto em até 90 dias após a publicação da lei. Os valores atualizados e tributados serão considerados acréscimos patrimoniais e deverão ser incluídos na DAA referente ao ano de 2024, como parte do custo de aquisição do imóvel.

II – Atualização de Imóveis por Pessoas Jurídicas

Também foi contemplada a possibilidade para as pessoas jurídicas de atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seus balanços patrimoniais para o valor de mercado. A diferença apurada será tributada a uma alíquota de 6% pelo Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e 4% pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

Assim como no caso das pessoas físicas, o pagamento dos tributos deve ocorrer em até 90 dias, e os valores apurados não poderão ser utilizados para fins de depreciação tributária, impedindo a dedução dessa valorização como despesa contábil.

III – Alienação de Imóveis Atualizados

Embora a redução das alíquotas seja atrativa, é importante estar atento para o fato de que pode ocorrer tributação sobre o ganho de capital, em casos de alienação ou baixa de imóveis que tenham sido atualizados com base na Legislação, caso a venda ocorra antes de decorridos 15 anos da atualização. O cálculo desse ganho é realizado considerando a fórmula:

– GK (ganho de capital) = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]

– CAA: custo do imóvel antes da atualização;

– DTA: diferencial tributado a título de atualização;

– %: percentual proporcional ao tempo decorrido entre a atualização e a venda, de acordo com a tabela progressiva estabelecida no parágrafo único.

Tabela resumindo as disposições sobre o percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a alienação do bem imóvel:

Tempo decorrido da atualização até a alienação Percentual aplicável

Até 36 meses________________________________________0%

Após 36 meses até 48 meses____________________________8%

Após 48 meses até 60 meses ___________________________16%

Após 60 meses até 72 meses ___________________________24%

Após 72 meses até 84 meses ___________________________32%

Após 84 meses até 96 meses ___________________________40%

Após 96 meses até 108 meses___________________________48%

Após 108 meses até 120 meses__________________________56%

Após 120 meses até 132 meses__________________________62%

Após 132 meses até 144 meses__________________________70%

Após 144 meses até 156 meses__________________________78%

Após 156 meses até 168 meses__________________________86%

Após 168 meses até 180 meses__________________________94%

Após 180 meses______________________________________100%

A tabela referida prevê percentuais que aumentam gradualmente conforme o tempo de posse do imóvel após a atualização, até alcançar 100% após 180 meses. Caso o imóvel seja vendido dentro dos primeiros 36 meses, o percentual é de 0%, ou seja, o total do ganho de capital é tributado.

Como visto, a Lei nº 14.973/2024 proporciona um mecanismo legal que tem potencial de beneficiar, conforme o caso, proprietários de imóveis, permitindo a atualização dos valores patrimoniais ao valor de mercado com alíquotas favoráveis.

B) IN RFB nº 2.222/2024

A Instrução Normativa (IN) nº 2.222/2024, publicada pela Receita Federal do Brasil (RFB), regulamenta a atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado, conforme os artigos 6º a 8º da Lei nº 14.973/2024. Seu objetivo é permitir que pessoas físicas e jurídicas atualizem o valor de seus imóveis, já declarados, e recolham o Imposto de Renda ou Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado dos bens.

I – Principais Pontos regulamentados pela Instrução Normativa:

a) Atualização para Pessoas Físicas

– As pessoas físicas residentes no Brasil podem optar pela atualização do valor dos imóveis para o valor de mercado, conforme declarado na Declaração de Ajuste Anual (DAA), tributando a diferença com uma alíquota de 4% de IRPF.

– Essa diferença deverá ser informada na DAA do exercício de 2025 (ano-calendário de 2024) como acréscimo patrimonial.

b) Atualização para Pessoas Jurídicas

– As pessoas jurídicas podem atualizar o valor de seus imóveis do ativo não circulante para o valor de mercado, tributando a diferença com alíquotas de 6% de IRPJ e 4% de CSLL.

– Não será possível incorporar esses valores ao custo de aquisição para fins de depreciação ou amortização.

c) Imóveis Elegíveis

– A atualização pode ser aplicada a imóveis no Brasil ou no exterior. No caso de imóveis no exterior, mesmo aqueles já atualizados em outras declarações (como a Abex), podem ser incluídos.

d) Condições para Atualização

– A atualização só pode ser feita para imóveis já declarados na DAA ou na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) de 2023. Imóveis adquiridos ou alienados em 2024 não são elegíveis.

e) Procedimentos

– A opção pela atualização será formalizada por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), que deverá ser preenchida no e-CAC até o dia 16 de dezembro de 2024. O pagamento dos tributos também deve ser feito até essa data.

– O valor do imóvel será atualizado conforme o mercado, e, no caso de imóveis no exterior, o valor será convertido para moeda nacional com base na cotação oficial do Banco Central.

f) Alienação de Imóveis

– Se o imóvel atualizado for alienado em até 15 anos, haverá apuração de ganho de capital proporcional ao tempo decorrido desde a atualização, com percentuais escalonados aplicados sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição anterior.

A oportunidade de atualização do valor de imóveis trazida pela Lei 14.973/24, regulamentada pela IN RFB nº 2.222/2024, pode ser vantajosa, especialmente para quem planeja manter os bens por um longo período, permitindo reduzir o impacto tributário sobre o ganho de capital.

Contudo, para aqueles que pretendem vender os imóveis no curto ou médio prazo, as restrições impostas pela lei, como a espera de 15 anos para o pleno aproveitamento fiscal, podem não compensar.

Assim, é essencial consultar um especialista para tomar uma decisão que esteja alinhada com os objetivos de longo prazo, seja em termos de investimento, seja no âmbito de um planejamento patrimonial eficiente.

Texto Juridico SECOVI/RS

Lei Federal nº 14.973/2024:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2024/lei/l14973.htm#:~:text=CAPÍTULO II,meses da atualização.

Instrução Normativa nº 2.222/2024:

http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?naoPublicado=&idAto=140646&visao=compilado

Fonte: Ministério da Fazenda