Os SECOVI’s se reuniram virtualmente, na terça-feira (23/02), para tratar sobre a reapreciação pelo Supremo Tribunal Federal (STF), em repercussão geral, quanto a penhorabilidade do único bem imóvel do fiador em contrato de locação comercial.

A questão já estava sedimentada desde 2010 quando o próprio pleno do STF definiu o tema 295, e firmou que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. A definição não faz qualquer distinção quanto à origem do contrato, se residencial ou comercial.

Em 2018 no julgamento do Recurso Extraordinário nº 605.709, de relatoria da Ministra Rosa Weber, o tema foi apreciado. Por maioria apertada, a Primeira Turma do STF, entendeu inconstitucional a penhora do bem de família do fiador quando em contrato de locação comercial. Esta decisão não transitou em julgado vez que é objeto de embargos infringentes.

Contudo, a Primeira Turma já reconsiderou o seu posicionamento, qualificando aquela decisão como “isolada”, e tem julgado a questão mantendo a viabilidade da penhora, conforme decisão no RE 1.223.843. Apesar da “retratação expressa” da Primeira Turma, que se refletiu em outros julgados posteriores (RE 1.240.968, RE 1.282.000, Reclamação 38.822), a Segunda Turma passou a seguir aquele precedente RE 605.709. Este fato evidencia as duas turmas julgando de forma distinta.

O segmento econômico que será afetado, locações comerciais, alcança a ordem de 685 milhões de m². Destes, 51% estão alugados, totalizando aproximadamente R$ 17,5 bilhões de reais/mês. Na particularidade das locações comerciais, a expressiva maioria dos casos, 78% delas eram garantidas por fiadores, e, os fiadores são os sócios da pessoa jurídica afiançada, viabilizando assim que o capital financeiro seja totalmente investido no seu próprio negócio e não em garantias locatícias custosas.

Na semana passada foi definido novo leading case deste tema, para nova apreciação do Supremo. No caso, fiadores que são os sócios administradores da pessoa jurídica locatária, que assinaram o contrato de locação com vigência de 36 meses a partir de 2017, utilizando a seu favor a garantia própria que é a única gratuita, e, logo em 2018 deixaram de pagar, sem se manifestar ou participar da ação de despejo.

Diante deste recente quadro, os SECOVI’s estão mobilizados para manter o entendimento já pacificado, de forma a garantir a segurança jurídica e a viabilidade aos negócios locatícios comerciais.

Conclui-se que uma mudança no entendimento consolidado afetará negativamente o segmento da locação comercial no Brasil. A tendência será de o mercado não mais aceitar  esta modalidade de garantia, e todas as locações deverão perseguir modalidades onerosas para a sua realização, que representam mais de um aluguel por ano, para conquistarem acesso a locação de uma sala, loja, galpão ou terreno.

Texto: Jurídico Secovi/RS-Agademi