“A decisão trouxe segurança jurídica aos contribuintes na medida em que poderão questionar e afastar avaliação oficial unilateral e que, muitas das vezes, não leva em consideração as especificidades do imóvel transmitido”, explica o advogado do escritório Peluso, Stupp e Guaritá Advogados Eduardo Ramos.

Ramos acrescenta que, agora, caberá à prefeitura o exercício de arbitrar, individualmente, cada transmissão por meio de processo administrativo caso queira invalidar o valor da operação. “É uma verdadeira inversão do ônus. Se antes prevalecia a informação da prefeitura, cabendo às partes afastá-la, a partir deste novo entendimento prevalecerá a informação dos contratantes, cabendo, por sua vez, a prefeitura afastar a presunção formada a partir do valor da operação”, detalha.

O julgamento se deu sob o chamado “recurso repetitivo”, o que significa que o entendimento poderá ser aplicado em casos que tratam da mesma questão nos tribunais de todo o País. A ação faz parte de recurso movido pela prefeitura de São Paulo, contestando decisão do Tribunal de Justiça (TJ) de São Paulo, no qual a corte local entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor real da compra do imóvel ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, optando por aquele que for mais caro. Até então, a capital paulista adotava um terceiro índice, que não correspondia a nenhum dos citados pelo TJ.

A decisão da Primeira Seção do STJ acabou sendo divergente tanto do que queria o município de São Paulo quanto da posição que o TJ paulista havia definido, já que restringiu a base de cálculo do tributo ao valor pago na compra do imóvel.

Neste sentido, o relator do processo, o ministro Gurgel de Faria, estabeleceu três teses para o caso. A primeira diz que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”.

Já a segunda determina que “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio”.

Por fim, foi definido que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral`. “Verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”, defendeu o ministro.

Faria apontou ainda que, no IPTU, tributa-se à propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.

No caso do ITBI – argumentou -, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte.

O advogado do Baptista Luz Advogados Rafael Peixoto Abal explica que a decisão promete mudar o cenário atual em que, via de regra, tem como responsável por apurar o valor da base de cálculo do ITBI a própria gestão da prefeitura.

Jornalista: Nícolas Pasinato

Fonte: Jornal do Comércio – JC Contabilidade