O Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET), aprovada no Congresso Nacional sofreu vários vetos antes da sua publicação.

>> Leia mais: Coronavírus: confira as últimas orientações

Os referidos vetos merecem serem analisados, pois dizem muito sobre as relações imobiliárias, em especial no condomínio e nas locações.

Publicada na edição do Diário Oficial da União de 12/06/2020, a Lei Federal nº 14.010/2020, que trata do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do novo Coronavírus (COVID-19), chegou para disciplinar diversas situações presentes em sociedade.

Importante recordar que o texto do RJET foi apresentado no Senado Federal, tramitando também na Câmara dos Deputados, e ficou conhecido como o “PL nº 1179/2020”, propondo não alterar as leis vigentes, dado o caráter emergencial da crise gerada pela pandemia, mas apenas criar regras transitórias que, em alguns casos, suspendam temporariamente a aplicação de dispositivos dos códigos e leis extravagantes.

O PL nº 1179/2020, após aprovado, foi enviado para sanção do Presidente da República com o artigo 11, que alcançava ao Síndico de condomínio, neste período de Calamidade Pública, o poder de restringir a utilização das áreas comuns, e, restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, ambas como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do novo Coronavírus (COVID-19).

“PL 1179/2020 (…)

“Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II – restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.” 

Nas razões do veto, constou que:

“A propositura legislativa, ao conceder poderes excepcionais para os síndicos suspenderem o uso de áreas comuns e particulares, retira a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos.” 

Ocorre que o veto ao artigo 11 não retira do síndico o dever de seguir as determinações do Sistema de Distanciamento Controlado do Governo do Estado e dos Decretos Municipais expedidos pelos Prefeitos (a exemplo dos de Porto Alegre, que orientam evitar aglomerações e a restrição ao uso compartilhado de áreas comuns condominiais) como forma de combater a COVID-19, inclusive, com orientação aos condôminos a evitar aglomerações desnecessárias nas unidades privativas. 

O objetivo do artigo vetado era de alcançar mais autoridade ao síndico para agir frente àqueles que venham a desrespeitar as medidas públicas de combate à COVID-19, em detrimento da coletividade. O momento ainda não é propício para festividades, reuniões e/ou outras formas de aglomeração, mesmo que em unidades privativas. 

É bom ressaltarmos que os artigos 1.335, 1.336 e 1348 do Código Civil amparam o síndico, a manutenção de restrição das áreas e outras medidas, em obediência às determinações legais antes referidas, enquanto elas vigerem.

No mais, convém comentar que a publicação da justificativa do veto a esse artigo não é a mais adequada, passível de causar confusão, visto que as restrições de uso dos espaços comuns que são parte de determinação do Poder Público não dão margem para os condôminos deliberarem de forma diversa em assembleia. Cabe individualmente e coletivamente aos condôminos observâncias às questões legais.

Assim, o referido veto não altera em nada as determinações do fechamento e restrição ao uso das áreas comuns. Logo, permanecem vigentes as determinações exaradas pelos Prefeitos e pelo Governador do Estado (Sistema de Distanciamento Controlado de bandeiras e seus protocolos).

Naquilo que diz respeito às locações, o PL nº 1179/2020 havia definido em seu texto, no artigo 9º, que não seria concedida liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo até 30 de outubro de 2020, apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

“PL 1179/2020 (…)

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.” 

O referido artigo 9º foi vetado, e as razões do veto, ouvido o Ministério da Justiça e Segurança Pública, são no seguinte sentido:

“A propositura legislativa, ao vedar a concessão de liminar nas ações de despejo, contraria o interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento das obrigações pactuadas na avença de locação (o despejo), por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para o sustento próprio.” 

O veto ao artigo 9º, que traria a vedação de liminares de despejo neste período de pandemia, não deve abalar o mercado, mas fomentar a negociação das partes, buscando sempre a preservação dos contratos e a manutenção dos negócios.

O Secovi/RS-Agademi, desde o início da pandemia de COVID-19, recomenda às imobiliárias avaliarem com o locador os casos que surgirem, tendo em vista que ambas as partes, proprietários e locatários, devem ter uma postura pragmática para não prejudicar a relação, pois o problema deverá ser superado e convém que rigidez passageira não prejudique o futuro.

O proprietário do imóvel não está obrigado a negociar, reduzir ou isentar. No entanto, enfatiza-se que se mantenha a atitude cordial às propostas para que não se desdobre em rupturas precipitadas ou demandas judiciais de resultados imprevisíveis ante o estado das coisas.

Assim, analisar caso a caso é essencial, verificando Decretos e legislações emitidas pelo Poder Público Municipal e Estadual para saber quais negócios estão/estavam com atividades fechadas e quais ainda permanecem abertos ou com funcionamento permitido. Necessário, no fundo, que se faça a prova da mudança da situação a justificar pedido.

Conclui-se que as circunstâncias vivenciadas por alguns inquilinos não são fundamento, por si só, de requerimento de alteração, revisão ou rescisão contratual por força maior, caso fortuito ou pela teoria da imprevisão.

O Secovi/RS-Agademi está atento a toda movimentação do mercado, sendo que novas orientações podem ser divulgadas por e-mail ou site da entidade.

Acesse:
I) Lei nº 14.010/2020
II) Mensagem de veto nº 331

Secovi/RS-Agademi: atendimento de segunda a sexta-feira, das 9h30 às 16h30, pelo telefone (51) 3221.3700. Solicitamos aos que necessitarem de orientação jurídica, presencial, realizar o agendamento de horário. Conforme as determinações legais, somente serão atendidas pessoas com máscara e sem apresentar indícios de problemas respiratórios.

Fonte texto: Jurídico Secovi/RS-Agademi

Fonte: Diário Oficial da União de 12/06/2020